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O Bairro Imperial de São Cristóvão, coração do Império no Brasil, perdeu nos últimos 30 anos 20 mil moradores, além de empregos no comércio, serviços e indústria. Mas a flexibilização da legislação da área de preservação histórica e cultural do final de 2004 - aliada à saúde das imobiliárias que buscam novas fronteiras para a expansão de empreendimentos habitacionais e comerciais - tem resultado na revitalização do velho bairro, sede da família real e sua corte no século 19 e vizinho do atual centro financeiro da cidade.Um levantamento da Secretaria Municipal de Urbanismo do Rio de Janeiro demonstra que os projetos aprovados em São Cristóvão já somavam 64 mil metros quadrados no ano passado, em seis edificações. Até março de 2008, 15 mil metros quadrados já haviam sido aprovados pela prefeitura, em apenas dois empreendimentos. A se manter essa média de lançamentos, 2008 poderá empatar ou ultrapassar a expansão do ano passado. Esses dados ganham relevo principalmente tendo-se em conta que, antes de 2006, o último prédio de habitação construído no local data da década de 1970.Outros indicadores também comprovam o aquecimento do mercado imobiliário no bairro. Quatro grandes empreendimentos, que somam 730 unidades habitacionais, já foram licenciados pela prefeitura. E outros três, com mais de 1,2 mil unidades habitacionais, estão sob análise. A prefeitura também informa que 178 certidões de informação (CIs) sobre terrenos foram emitidas em 2007, ante as 80 solicitadas pelas empreiteiras em 2004, antes da nova legislação. Este ano, até o início de novembro, outras 142 CIs haviam sido solicitadas. Esses documentos informam aos interessados em construir qual é a altura máxima permitida para as construções no local, assim como a área total a ser edificada em conformidade com o Plano de Estruturação Urbanística (PEU) do bairro."O parque da Quinta da Boa Vista, os vários museus, duas estações de metrô próximas e o novo PEU tornaram o bairro muito atrativo à iniciativa privada", comenta o empresário José Conde Caldas, presidente da construtora Concal e ex-presidente da Associação de Empresas do Mercado Imobiliário do Rio de Janeiro (Ademi-RJ). Caldas também aguarda a licitação para o trem-bala, que unirá Rio de Janeiro, São Paulo e Campinas (SP), partindo da velha estação Leopoldina, situada no bairro. Caso o investimento ocorra, a revitalização do comércio e serviços na região será imediata, aposta o empresário. "O governo prometeu licitar em março", lembra ele.Mas não é só: a nova legislação em vigor traz importantes mudanças. Ao invés de construções de apenas quatro pavimentos, agora é possível construir edifícios de até 12 andares, com ocupação máxima do terreno inferior a 50% da área. No caso de as novas construções se darem em terrenos de antigos galpões, outros três pavimentos extras são permitidos. A intenção da prefeitura com a medida é preservar os casarões, explica Maria Ernestina Gonçalves da Cunha, gerente de planos locais da região central, da Secretaria Municipal de Urbanismo. "Queremos direcionar a especulação imobiliária para os diversos galpões do bairro, de forma a preservar as áreas residenciais."De olho em tantas mudanças, Caldas investiu num terreno de 4,6 mil metros quadrados que pertencia à fábrica da Brahma e deverá entregar em março o Paço Real, um empreendimento com 260 unidades habitacionais - de dois a três quartos, entre 60 m e 80 m - lançados inicialmente por R$ 2,8 mil o metro quadrado, o que resulta em um Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 55 milhões.Além disso, no próximo dia 29, Caldas lançará a Quinta do Conde, um prédio habitacional cercado de lazer e serviço, numa área de 4 mil metros quadrados, com 220 unidades, das quais 100 já estão reservadas, a R$ 3,2 mil o metro quadrado e um VGV de R$ 55 milhões.Para o pioneiro do novo bairro de São Cristóvão, chegar ao local depois de três décadas sem investimentos no bairro exigiu a superação de alguns desafios. "O primeiro deles era colocar preço no imóvel. Não havia parâmetros, pois o último prédio que foi construído por aqui foi há 35 anos", comentou. O jeito foi calcular o custo do terreno, obra, impostos e o valor de empreendimentos semelhantes em bairros como o Recreio.Seu exemplo foi seguido de perto por outras construtoras. A poucas quadras, há empreendimentos da Gafisa, da CHL e da Living. "Todas as grande construtoras estão comprando terrenos dos antigos galpões", garante. Ele próprio confirma estar estudando a possibilidade de comprar terrenos que possam abrigar prédios comerciais, destinados para sedes de empresas, ou outros equipamentos urbanos como cinemas, grandes supermercados e lojas.Segundo Caldas, a chegada de novos prédios residenciais já dará um fôlego novo à prefeitura, que será capaz de investir mais no local. "O terreno da Brahma, por exemplo, pagava de imposto predial R$ 3 mil por ano; depois de termos demolido o galpão, passamos a pagar R$ 130 mil ao ano; e, agora, com o habite-se, serão R$ 340 mil ao ano", calcula.Para Flávio Velloso, diretor de incorporação da MDL, parceira da Concal na Quinta do Conde, São Cristóvão é o bairro de maior potencial de crescimento no Rio de Janeiro. "É muito próximo do centro da cidade e tem uma área turística importante. A Quinta da Boa Vista tem um parque exuberante, há facilidade de acesso e ele representa uma oportunidade para quem quer migrar do Méier, Vila Isabel ou Tijuca para um bairro mais próximo do local de trabalho", resume.Velloso informa que a MDL já comprou um terreno próximo ao Feirão de São Cristóvão de 13 mil metros quadrados, com potencial para 600 apartamentos e um VGV de R$ 85 milhões. "Lançaremos o empreendimento em duas fases, sendo que a primeira já no primeiro semestre do ano que vem", promete. Ali, os apartamentos mais compactos, de 55 ma 75 m, contarão com uma grande área verde e de lazer. O metro quadrado deverá sair a R$ 2,5 mil. "Queremos atrair moradores de uma faixa de renda entre R$ 4,5 mil a R$ 5 mil", explica.Maurício Mendes, presidente da Câmara Comunitária de São Cristóvão, vê o interesse privado no bairro com bons olhos. "Já fomos o segundo maior arrecadador de impostos no estado até a década de 1960, quando o bairro era industrial", comenta. "Queremos voltar a abrigar os 20 mil moradores que deixaram o bairro nas últimas décadas." Segundo ele, a comunidade aplaude o novo desenvolvimento do bairro, no entanto, o acompanha de perto "para garantir os limites de sua preservação".
(Fonte: Gazeta Mercantil, 27/nov)
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